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北京上海針對商業地產出臺限制性政策

发布时间:2019-11-09 08:37:15

北京、上海针对商业地产出台限制性政策

商业地产热潮的风光或将不再

继北京出台禁酒令、城市中心区商业禁止分割出售的政策后,近日,上海又对商业地产出台了限制性政策

政策要求 禁止个人消费信贷用于购买商业 ,虽然有利于降低商业投资的资金杠杆,但是银行对于个人消费信贷的投资上限一般不超过50万元因此,叫停个人消费贷款购买商业地产,对于房款总额低的小面积商业会造成一定影响,但对于标的额大的大型写字楼、商业则不会产生影响,因而对整体商业地产市场的作用也微乎其微

此外,政策还要求 上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后,才能对买房人发放商业贷款 ,而之前则是在结构封顶后这项新规对于开发商自持或出租经营的商业地产没有任何影响,但对于销售型商业地产则会产生重大影响商业地产从封顶到竣工验收比一般的住宅地产周期要长得多,一般会达到一年甚至两年的时间,这期间的工程费用、财务成本、管理成本都需要大量资金支持,贷款发放时间延后,对开发商的资金门槛要求更高,阻拦了一部分企业投资商业地产

尽管政策对于商业地产的投资影响不大,但是却向市场传递了政策对于商业地产管控的加强

仲量联行董事覃小梅向表示,目前业内有消息传出,监管部门正在研究提高商业地产的首付比例和缩短贷款时间的政策现行的政策是,商业地产的首付比例为50%,按揭时限为10年

近几年,由中央到地方均出台了一系列的调控政策,但主要针对住宅地产,特别是一线城市的住宅地产产生了严重打压一时间,商业地产成为了开发商规避政策风险的 避风港 ,大型开发企业纷纷宣布大手笔布局商业地产的发展规划前几年商业地产需求不足、发展缓慢,价格涨幅也低于住宅地产,特别是一线城市的商业地产,价格一直被严重低估,甚至出现了商住价格的倒挂企业加大投资必然造成局部市场的热潮兴起,开发企业的动向也在影响着投资人的投资方向,楼市热钱开始向以北京为首的一线城市中不限购的商业地产涌入

据亚豪机构统计显示,北京2011年月共售出了276万平方米商业地产,达到了近十年间的次高,仅略低于去年同期,但同时,商业地产成交价格创下十年来的最高价,每平方米的平均售价达到了23942元另外,2011年前8个月北京商业地产的销售市值高达661亿元,相当于同期住宅地产销售市场值的48%,这一比值也是近十年来的最高值,显示出2011年,在住宅地产成交低迷的情况下商业地产一枝独秀,不仅量价齐升,而且市场的投资热情也开始向商业地产转移

但是,在商业地产投资热情高涨的背后,不能不看到商业地产开发过程中面临的问题开发商业地产对于开发商的专业水平要求很高,商业地产的规划、建设、运营都需要丰富的操作经验,同时,对开发企业自有资金的要求也显着提高,在任何一个环节出现问题,都可能出现项目运作风险,造成项目销售困难甚至烂尾据亚豪机构统计,截至目前,北京商业地产存量面积959万平方米,就算按照今年较快的销售速度计算,也需要至少28个月才能消化完成,沉淀的资金金额高达2296亿元从这组数据明显可以看出,开发商在以往进军商业地产过程中存在着非理性投资行为,加大了商业地产开发过程中的 烂尾 风险

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